最新萊坊《全球城市報(bào)告》 顯示，2015年上半年，上海的摩天寫(xiě)字樓租金增幅為5.3%，僅次于倫敦和舊金山，排名第三，租金達(dá)到每天每平方米人民幣13.62元。萊坊預(yù)計(jì)，從2015-2018 年年底，上海的租金增長(zhǎng)率將上升值至6.1%。
而從目前來(lái)看，萊坊商業(yè)物業(yè)租戶代理部董事張延軍指出，鑒于今年上海市內(nèi)部分項(xiàng)目延遲推出，預(yù)期的大量供應(yīng)未能及時(shí)出現(xiàn)導(dǎo)致第三季度寫(xiě)字樓整體租金同比上漲5.5%，其中，中央商務(wù)區(qū)租金漲幅較快，小陸家嘴區(qū)域同比漲幅更是達(dá)到11%。然而，未來(lái)將有大量新興商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)入市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金將會(huì)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。
事實(shí)上，該趨勢(shì)僅為供應(yīng)放量所導(dǎo)致的可能，從需求層面來(lái)說(shuō)，隨著國(guó)內(nèi)TMT （科技、傳媒和通訊行業(yè)）以及金融行業(yè)對(duì)辦公需求的逐步上升，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)中長(zhǎng)期的發(fā)展仍較為樂(lè)觀。
核心與新興商務(wù)區(qū)
空置率將呈兩極分化
據(jù)了解，2016到2018年間，上海約有400萬(wàn)平方米的新增寫(xiě)字樓面積推出，新增供應(yīng)主要集中在新興商務(wù)區(qū)。其中黃浦江沿岸將會(huì)建設(shè)更多的甲級(jí)寫(xiě)字樓。黃浦江沿岸諸如北外灘、徐匯濱江以及后世博等商務(wù)區(qū)在未來(lái)一年內(nèi)都將有新建項(xiàng)目完工，這些區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的江景資源將受到租戶青睞。
從近期表現(xiàn)來(lái)看，隨著新增供應(yīng)的集中推出，第三季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率同比上漲2%至5.2%。由于未來(lái)新增供應(yīng)集中在新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目同質(zhì)性較高，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，預(yù)計(jì)未來(lái)新興商務(wù)區(qū)的空置率將會(huì)達(dá)到10%以上。而在中央商務(wù)區(qū)，由于其未來(lái)供應(yīng)的稀缺性，區(qū)域內(nèi)空置率將保持在5%以內(nèi)。因此，張延軍預(yù)計(jì)中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓空置率會(huì)呈現(xiàn)兩極分化的情況。
據(jù)悉，核心商務(wù)圈內(nèi)備受期待的上海新地標(biāo)——上海中心，其出租率已超60%，其中，最大租戶來(lái)自阿里巴巴旗下的螞蟻基金，目前69-81層處于租賃停滯階段。雖然非核心商圈存在一定租賃壓力，但戴德梁行表示，辦公郊區(qū)化是不少外資企業(yè)的主要趨勢(shì)，非核心商圈更便宜的租金以及更多的寫(xiě)字樓選擇是許多國(guó)際性企業(yè)搬遷的主要原因。值得注意的是，由于近期一些國(guó)內(nèi)買(mǎi)家強(qiáng)大的資金能力，我們預(yù)計(jì)2015 年寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)將更加活躍。
三大需求來(lái)源
推動(dòng)寫(xiě)字樓升溫
對(duì)此，仲量聯(lián)行具體分析，目前辦公租賃市場(chǎng)需求的主要來(lái)自三大來(lái)源。首先，內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司在中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場(chǎng)上都表現(xiàn)得更加積極。受正在推進(jìn)當(dāng)中的金融改革以及上海自由貿(mào)易區(qū)相關(guān)政策的鼓勵(lì)，從事包括商業(yè)銀行和保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融業(yè)以及非傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)的國(guó)內(nèi)公司都積極地在上海新設(shè)立辦公室或是進(jìn)一步擴(kuò)展其辦公面積。
與此同時(shí)，跨國(guó)公司在非中央商務(wù)區(qū)表現(xiàn)出尤其強(qiáng)勁的租賃需求。從事零售以及傳媒業(yè)的跨國(guó)公司意識(shí)到中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)人口的壯大將提升國(guó)內(nèi)消費(fèi)潛力，于是積極地?cái)U(kuò)展其在華業(yè)務(wù)。許多這類(lèi)公司也因此發(fā)現(xiàn)它們?cè)谏虾Ｐ枰嗟霓k公面積，于是紛紛尋求大面積相連的辦公空間以整合擴(kuò)張其辦公面積。非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)上大量的新增供應(yīng)正好滿足了這些跨國(guó)公司的需求。此外，一些諸如咨詢等從事專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的跨國(guó)公司繼續(xù)看好其在中國(guó)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)前景，進(jìn)而對(duì)擴(kuò)張辦公面積表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣。
此外，部分公司在其自建或收購(gòu)的物業(yè)中也有自用需求。一些公司，特別是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，在非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)或者購(gòu)買(mǎi)辦公物業(yè)，并在這些項(xiàng)目中預(yù)留了較大比例的面積作為自用。例如，OPPO照明近日就在虹橋商務(wù)區(qū)購(gòu)置了兩棟物業(yè)以自用。此外，來(lái)自其他類(lèi)別的租戶的需求也同樣為今年辦公樓市場(chǎng)的凈吸納量做出了貢獻(xiàn)，例如從事零售業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的國(guó)內(nèi)公司。
