債務人以抵押擔保債權就安全了嗎?許多人習慣性地認為，債務人有充足土地使用權或者房產(chǎn)所有權抵押的，自己的債權就有保證，即使債務人到期不還本付息，還有實現(xiàn)抵押權可以保證債權的實現(xiàn)。但在司法實踐中，債權即使有抵押擔保，在執(zhí)行程序中也未必能夠得到順利實現(xiàn)。下面由法律快車小編為你介紹用抵押擔保債權并非萬無一失的基本情形。
一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權不能對抗租賃權
依據(jù)《物權法》第一百九十條，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
二、已為債權設定抵押的財產(chǎn)但被其他債權人申請法院先行查封，抵押權實現(xiàn)非常困難
在抵押人對外負債較多的情況下，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封的情況也較常見。實踐表明，雖然抵押物被先行查封對抵押權人的優(yōu)先受償權不會造成實質(zhì)不利影響，但會使抵押權人喪失對抵押物的優(yōu)先處置權，增加抵押物的處置時間及成本，最終影響到抵押權的順利實現(xiàn)。
1、抵押物可以被其他法院查封，實體權利不受影響
最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行規(guī)定》)第40條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權”。
2、其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執(zhí)行的法院不一致的情形
其他債權人申請查封抵押物的法院與抵押權人訴請執(zhí)行的法院不一致的，由先查封的法院主持而非抵押權人訴請執(zhí)行的法院(執(zhí)行中住所地或財產(chǎn)所在地法院均可管轄)。在首先采取查封等措施的法院對相應的債權糾紛未經(jīng)審理、判決并進入執(zhí)行程序的，抵押權人的抵押權難以實現(xiàn)，而此進程抵押權人無法控制。
《執(zhí)行規(guī)定》第90條規(guī)定：被執(zhí)行人為公民或其他組織，其全部或主要財產(chǎn)已被一個人民法院因執(zhí)行確定金錢給付的生效法律文書而查封、扣押或凍結(jié)，無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財產(chǎn)不足清償全部債務的，在被執(zhí)行的財產(chǎn)被執(zhí)行完畢前，對該被執(zhí)行人已經(jīng)取得金錢債權執(zhí)行依據(jù)的其他債權人可以申請對被執(zhí)行人的財產(chǎn)參與分配。第91條規(guī)定：對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進行。
3、抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距的情形
抵押物的評估價值與最終變現(xiàn)價值往往存在一定差距，當查封財產(chǎn)的市場價值本身不能滿足本案債權的清償要求，先行查封法院基于本位主義的考慮，對查封財產(chǎn)不予處理。
當?shù)盅何锏淖兏鼉r值僅能滿足或部分滿足抵押權人的優(yōu)先受償權的情況下，先行采取查封措施的債權人預計變現(xiàn)后已無剩余或所剩無幾，往往會向抵押權人提出給予其適當清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，采用“拖”字戰(zhàn)術，由于輪候查封能否及何時生效、到期抵押權等優(yōu)先受償權何時實現(xiàn)，均取決于查封法院何時行使其處置權，查封財產(chǎn)遲遲不處理必然會危害到輪候查封債權人、抵押權人的利益，抵押權人為使自己的利益更快實現(xiàn)，不得不向債務人的其他債權人妥協(xié)，從清償份額中拿出一部分分給他人，使抵押權人的優(yōu)先受償權難以及時充分的實現(xiàn)。
4、抵押物被先行查封后，排除抵押權人與抵押人協(xié)議方式處置抵押物的方式
根據(jù)《物權法》第195條的規(guī)定，抵押權人實現(xiàn)抵押權的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。物權法更尊重當事人之間的意思自治，在抵押人配合的情況下，通過協(xié)議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權人申請法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權人通過與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現(xiàn)抵押權。
5、抵押人為逃避債務履行的情形
抵押人為逃避債務履行，鉆法律的空子，與其有關聯(lián)的企業(yè)虛構債務，惡意訴訟，申請當?shù)胤ㄔ菏紫葘ζ髽I(yè)的核心財產(chǎn)(包括抵押財產(chǎn))進行查封，抵押人的關聯(lián)企業(yè)申請對抵押人的財產(chǎn)查封后，或者怠于及時行使債權或人為將債權訴訟過程復雜化，或者通過關聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達成還款期限很長(如5-10年)的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對財產(chǎn)的查封，以此來對抗抵押權人行使抵押權，使抵押權人的優(yōu)先受償權無法有效實現(xiàn)。
